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작성일 : 17-10-31 09:52

2017년 11월 법인회원권 시세분석

글쓴이 : 최고관리자

10.24가계부채종합대책과 골프회원권 시장

10.24가계부채종합대책이 발표되었다. 핵심내용은 두 가지이다. 신DTI(Debt To Income:총부채상환비율)와 DSR(Debt Service Ratio:총체적상환능력비율)이 그것이다. 신DTI는 기존 보유 부채를 최대한 포괄적으로 반영한다는 것으로 기존 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환 부담 전액을 반영한다는 내용이다. DSR은 상환능력대비 원리금 상환 부담을 정확히 반영해 산정한다는 것으로 주택담보대출, 신용대출 등 대출종류와 분할상환, 일시상환 등 상환방식에 따라 대출자의 실제 상환 부담을 정확히 반영한다는 의미이다. 쉽게 말해 이제 기존 주택담보대출자는 추가 대출을 받기가 상당히 까다로워졌다는 것이다. 정부에서는 추가대출을 하려는 다주택자들의 대출이 원천 봉쇄되면서 소위 갭투자(매매가와 전세가 차이를 이용한 부동산투자방식)가 근절될 것이라고 전망하는 모양새이다. 일각에서는 다주택자들의 경우 전세가 상승분을 이용하므로 갭투자시 대출 비율이 낮아 10.24대책의 실효성이 약할 것이라고 언급한다. 그럼에도 불구하고 현재가 박근혜 전 정부의 빚내서 집사라는 시그널이 완전히 유턴하는 시점이라고 생각한다. 이번에 문재인 정부는 빚내서 집사지 마라는 메시지를 부동산 시장에 강력하게 주다보니 이제 매매 수요가 위축될 것이라고 각 전문가들은 언급한다. 8.2부동산 대책과 9.5추가대책 그리고 10.24가계부채대책에 이어 11월 주거복지로드맵이 발표될 예정이다. 이번 정부는 부동산 거래 절벽에 따른 세수 위축보다는 부동산 가격 안정 및 가계 부채 부실화 방지에 더 큰 방점을 두고 있는 것이다. 앞으로 정부의 의지가 확고하다 보니 매매 수요가 전세로 갈 가능성이 크다. 그렇게 된다면 정부의 바람대로 거래량이 줄어들어 매매 가격이 급등하지 않을 것이다. 하지만 풍선효과로 전세 가격이 급등할 여지가 존재한다. 그렇게 된다면 전세 가격이 매매 가격을 끌어올릴 것이다. 하여튼 정부의 강력한 의지로 부동산 거래 절벽은 불가피해 보인다. 그러나 그것이 부동산 가격 하락으로 이어질지는 미지수이다.

부동산 시장과 밀접하게 연동되는 골프회원권 시장은 새 정부 들어 기대감에 반짝 상승세를 보이다 8.2부동산대책 이후 잠잠한 형국이다. 특히 이른바 수도권 골프장 회원권 시세 바로미터로 유명한 삼총사(?) 뉴서울, 88, 기흥은 약세이다. 뉴서울은 매물은 많은데 매수세가 약해 가격이 하락하는 상황이고 88은 매물은 많지 않지만 실매수세는 없고 대기 매수세는 꾸준해 추가 급락 가능성은 낮아 보인다. 기흥은 최순실게이트 사태로 워낙 유명세를 떨쳐 그 후유증이 아직 가시지 않아 적극적 매수세가 아쉬운 분위기이다. 올해 초부터 최고의 이슈였던 수원은 이제 매물이 나오고 거래가 체결되어 당분간 가격 상승은 어려울 것으로 보인다. 전반적 골프회원권 시장 분위기는 매물량은 꾸준한데 매수세가 강하지 않다. 이를 면밀하게 분석해보면 그 주된 원인으로 기명회원권의 몰락을 들 수 있다. 예전 삼총사가 법인에게 인기가 있었지만 지금은 매수자의 경우 법인은 전무하고 개인이 주류를 이룬다. 오히려 매도자는 대부분 법인이다. 법인들이 실사용 측면이 약한 기명회원권을 매각하다보니 이런 상황이 나타난 것이라 볼 수 있다. 그리고 이를 법인들이 사야하는데 그들은 무기명회원권에 관심이 있다보니 기명회원권이 찬밥인 것이다. 골프회원권의 매수 주류는 법인인데 그들이 기명회원권을 사지 않고 무기명만 찾다보니 나타난 상황이다. 그런데 더욱 중요한 것은 구입할만한 무기명회원권이 희귀하다는데 문제가 있다. 골프장 입장에서도 무기명회원권이 분양되어 목돈이 들어오지만 실질적으로 수익면에서는 마이너스이기에 이제는 꺼리는 측면이 있고 기명회원권 반환 구좌 내에서 무기명 분양을 해야 하는데 그 구좌가 제한적이라 현실적으로 한계가 있는 것이다.

앞으로 시장은 기명회원권과 무기명회원권으로 양분될 것이다.

기명회원권 시장은 개인 위주로, 무기명회원권은 법인 위주로 거래될 것이다. 무기명회원권의 경우 법인에서의 만족도가 높아 특별히 문제가 없지 않으면 거래소 매매 시장에 나올 가능성이 없으므로 계속적으로 무기명회원권의 몸값은 높아질 것이라 생각한다. 물론 만족도가 낮은 무기명회원권의 가격은 시장에서 재평가를 받을 것이다. 점차 법정관리 회원제 골프장이 대중제로 전환되어 회원제의 희소성이 갈수록 높아질 것이므로 그에 따라 무기명회원권의 가치는 더욱 상승할 것이다. 반면에 기명회원권은 예전의 영화를 누리기가 어렵지 않을까 전망한다. 왜냐하면 무기명회원권의 인기가 너무 높기 때문이다. 또한 시간이 갈수록 무기명회원권 선택의 폭은 좁아질 것이므로 아직까지 고심중이라면 서둘러 움직일 필요가 있다. 물론 옥석을 가려 우량한 물건을 선택하는 것은 필수이다.

(주)비전회원권거래소 법인사업부 이지훈팀장

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조홍기

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